¿Que tener en cuenta al montar una empresa de alojamiento turístico?

Dayok| Alojamientos turísticos

Montar una empresa de pisos turísticos continúa siendo una oportunidad de negocio muy interesante después de más de 10 años del inicio del “boom” generado por plataformas como Booking, Homeaway y Airbnb.

Esta revolución ha hecho que el sector hotelero y de alojamientos en general se hayan visto impulsado por la demanda generada y a su vez amenazados al tener una mayor competencia.

Crear una empresa alrededor de este sector es posible siempre que se plantee de forma inteligente y por supuesto cumpliendo todas las reglas del juego.

No es un secreto que hace unos años poner un apartamento en alquiler en una de estas plataformas podía suponer el ingreso pasivo extra, fácil y muy anhelado por muchos. La expansión consiguió que llegaran legislaciones e inversionistas que se fijaron en este negocio como oportunidad para invertir. Lo cual ha hecho que el sector se profesionalizará.

– Conoce tu zona

Lo primero que debe de analizar un empresario que desea introducirse en el negocio de los pisos turísticos es cuales son las regulaciones que se tienen en cada ciudad o comunidad autónoma. En la mayoría de las grandes ciudades turísticas lo que se pide es que tengan una licencia de apartamento vacacional lo que implica cumplir una serie de requisitos. Conocer la legislación local es fundamental para luego escoger los posibles alojamientos que se pueden comprar o alquilar a largo plazo para transformarlos en viviendas turísticas.

-Conoce tu Mercado

Conocer las estadísticas de tu zona es fundamental, en cuanto se alquila por noche, cuanto es el rendimiento medio anual, cual es el precio de las viviendas, etc. De manera general estas son algunas de las cifras medias en España. El precio por noche es aproximadamente 30€, por lo que hablamos que para 2018 en España donde se han registrado 74 millones de pernoctaciones en alojamientos, se mueven alrededor de 2.100 millones de euros al año. Es un valor aproximado para todo el país pero es una valor de mercado nada despreciable para un emprendedor con ganas de sacar una buena rentabilidad.

¿Cual es ese mercado en España?. Pues según datos públicos un 64% de los viajeros que usaron pisos turísticos en el último año son extranjeros. Hasta el momento la distribución por nacionalidades son británicos (22%), alemanes (11%), franceses (7%) y los holandeses (6%). Este es un dato muy relevante para el negocio, ya que implica tener en el equipo a alguien con un buen nivel de ingles y plantearse estrategias para dar a conocer los alojamientos en estos idiomas.

-Como quieres gestionarlo y publicitarlo

Un gestor o promotor que trabaja individualmente puede hacerse responsable de la vivienda turística, encargándose de entregar las llaves a los huéspedes, comunicarse con ellos antes y durante su estancia, limpiar el apartamento y cambiar las sábanas entre cada estancia, y de estar disponible para cualquier emergencia y mantenimiento que surja en la vivienda. Es una forma de plantearlo, pero suele ser poco rentable. Porque decimos esto; porque en realidad, las tareas de limpieza o de la acogida de los huéspedes requieren mucho tiempo y disponibilidad y debemos valorar si pueden ser subcontratadas de tal forma que el promotor pueda dedicar su tiempo a nuevas oportunidades de negocio, principalmente abrir  y gestionar otros pisos turísticos.

Este punto es sumamente importante en una empresa si desea afianzarse en el mercado y poder expandirse a otras zonas. El hecho de buscar expandirse puede significar hacer un buen trabajo de marketing «on y off line» y . También implica tener conocimientos inmobiliarios que permitan a la empresa comprar activos que pueda transformar en apartamentos turísticos. Sobre todo como se mueve el negocio turístico por zonas, cual es el potencial y tendencias del mercado.

¿Cual es tu competencia?

Estas «nuevas empresas de pisos turísticos» tienen competidores como son : los hoteles, hostales, otros pisos de alquiler vacacional y casas rurales. Sin embargo, cada uno representa una posibilidad competitiva diferente ya que tienen sus propios nichos de huéspedes potenciales. Los competidores directos son los apartamentos turísticos con licencias de la zona donde van a iniciar la actividad y además hay que tener en cuenta los apartamentos que actúan al margen de la ley, que también pueden estar absorbiendo una parte importante del mercado. 

-Estrategias de Negocio

Puedes plantearte el negocio por cualquiera de las siguientes estrategias:

  • Comisionista de otros propietarios. En este caso, el promotor pone en alquiler pisos de terceros, a cambio de cobrar un porcentaje sobre las reservas. Prácticamente no hay inversión inicial, se puede crecer bastante, pero los beneficios son menores. Es la estrategia que mas se utiliza a nivel de gestores de apartamentos turísticos.
  • Comprar los pisos, adaptarlos y ponerlos en alquiler vacacional. Una rentabilidad alta pero como contrapartida aumenta mucho la inversión inicial y limita el crecimiento del negocio.
  • Alquilar los pisos a terceros, con una cláusula que permite subarrendar. Inversión inicial es mucho menor, pero el margen de beneficio es más estrecho, incluso puede llevar a perdidas en los meses de temporadas bajas.

La ventaja del sector, es que uno puede llevar a cabo esas tres estrategias de negocios. Sabiendo que los pisos propios dan la mayor rentabilidad, y las otras dos estrategias permiten hacer crecer el negocio y tener más ingresos que se pueden luego ser reinvertidos en la compra de nuevos pisos.

Una de las grandes ventajas de un negocio de estas características es que la inversión inicial no se pierde. Es decir, en caso de querer cambiar de actividad, se pueden vender los pisos, y como han sido reformados, es probable que se vendan a un precio muy similar a su coste inicial (reforma e impuestos incluidos), o incluso con plusvalía, siempre que se hayan comprado inicialmente en un mercado saneado.

Desde Dayok, podemos ayudarte en todo el proceso de adquisición de vivienda para alquiler vacacional y podemos gestionarla por ti.

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